Malé lofty,

velké vize

Když Alma Development a KKCG Real Estate založily společný podnik Coopera, šlo o víc než o nový developerský brand. Byla to sázka na architekturu, která nezapomíná na krajinu ani na minulost. V projektu Meta Modřany se z haly Chirany stává loftový experiment, ze zchátralé zóny městská čtvrť a ze spolupráce dvou Jirků dlouhá, trpělivá konverzace o tom, co znamená stavět domov.

Co vám při první návštěvě místa blesklo hlavou?

T: Když jsem poprvé navštívil areál bývalé továrny, snažil jsem se vnímat především prostor a kontext celé lokality. Byla to dříve průmyslová zóna, takže jsem analyzoval okolní zástavbu a zároveň viděl velký potenciál v samotném místě. Hned vedle je řeka a mnoho zeleně. Ta kombinace blízkosti přírody a vodní relaxační zóny s industriálním prostředím mi přišla nesmírně zajímavá. Napadlo mě, že by se tady mohlo podařit skloubit to nejlepší z obou světů: obnovit část průmyslového dědictví a zároveň sem vložit nové bydlení obklopené zelení a vodou.

JŘ: Pro mě bylo od začátku důležité vtisknout tomuto místu jasnou identitu, vytvořit z něj atraktivní adresu. Říkali jsme si, že lidé chtějí bydlet někde, s čím se mohou ztotožnit, a tady ta šance byla. Modřany jako bývalá industriální čtvrť navíc mají tu pomyslnou třešničku na dortu: přímo sousedí s Vltavou. Řeka dělá Prahu Prahou a možnost bydlet přímo u ní je v evropském měřítku výjimečná. V našem projektu jsme proto od začátku pracovali s myšlenkou využít potenciál řeky a zeleně a propojit je s novou zástavbou. Zároveň jsme věděli, že v okolí chybí kvalitní veřejný prostor, proto jsme do plánů zahrnuli nové náměstí a větší množství nebytových prostor pro služby. Chtěli jsme místo oživit tak, aby tu vznikla plnohodnotná městská čtvrť, ne jen izolovaný obytný soubor.

Co s sebou nese práce na místě bývalé továrny, kde chybí jakákoli kontinuita života? Jak se to dělá, aby výsledek nebyl sterilní?

T: Klíčová je podle mě úzká spolupráce a neustálá komunikace mezi developerem a architektem. Od začátku jsme k projektu přistoupili s vědomím, že vytváříme novou čtvrť pro život na další desítky let. Založili jsme proto společnou komisi a uspořádali architektonickou soutěž, abychom pro místo vybrali nejlepší koncept. Jakmile jsme se shodli na směru, začala vlastně taková šestiletá partnerská spolupráce mezi námi a architekty. Denně jsme nad projektem seděli společně a ladili detaily. Někdy se i dohadujeme poměrně ostře, ale vždy s cílem najít nejlepší řešení. Jen tak může v novém areálu vzniknout autentické prostředí, které nebude působit uměle.

Co musí dnes nová obytná čtvrť zvládnout, aby obstála i za deset, dvacet let? A co naopak může klidně opominout, protože doba se změnila?

Ř: Jedna z nejdůležitějších věcí je navázat na určitou historii místa, pokud to jde, a zachovat z ní něco i do budoucna. Vždycky je škoda všechno srovnat se zemí a začít úplně od nuly, tím ztratíte kontinuitu. My jsme se rozhodli ponechat a přetvořit jednu z původních budov, halu někdejší továrny, což dává projektu charakter a autenticitu. Zároveň jsme s developerem strávili obrovské množství času nad celkovým konceptem budoucí čtvrti. Nešli jsme cestou, že bychom jen vytvořili tabulku s počty a velikostmi bytů a tu splnili. Naopak jsme si říkali: dobře, tohle místo má takové a makové přednosti, koho může oslovit? Například jsme si uvědomili, že výhled na řeku je zde tak unikátní, že by bylo skvělé, kdyby si ho mohly užívat i rodiny s dětmi. Proto jsme do čtyř vyšších domů směrem k řece navrhli větší byty s terasami, ideální pro rodinné bydlení. Zároveň jsme celou oblast koncipovali jako zónu s minimem aut na povrchu. Moderní čtvrť musí nabídnout víc než jen byty: lidé chtějí mít v docházkové vzdálenosti služby, obchody, kavárny, místa na setkávání. Inspirovali jsme se tradičními pražskými čtvrtěmi, kde tohle funguje přirozeně. Proto jsme od začátku plánovali aktivní partery domů a podíl nebytových prostor jsme navýšili na více než pět procent celkové plochy, včetně školky. Neslo to riziko, ale byli jsme přesvědčeni, že je to správná cesta.

Industriální hala Chirana nebyla čistým listem. Jaké prvky původního prostoru jste zachovali a co jste naopak museli potlačit?

JŘ: Zůstala především robustní konstrukce, železobetonový skelet. Museli jsme změnit měřítko vnitřního prostoru a přetvořit anonymní industriální halu na obytný dům. Rozhodli jsme se zachovat konstrukci a vestavět do ní kompaktní loftové byty.

Jak vás inspirovalo nizozemské pojetí loftového bydlení?

Ř: V Nizozemsku jsou velmi efektivní v práci s prostorem. Viděli jsme tam odvážná, někdy až extrémní řešení malých bytů, která nás inspirovala nebát se netradičních konceptů a využít každý centimetr.

JT: Chtěli jsme vytvořit malé lofty s vysokým stropem, což tady není běžné. Postavili jsme přímo na místě vzorový byt v reálném měřítku a ověřili si, že koncept funguje. A fungoval i na trhu – dnes máme z první etapy zhruba 90 % jednotek pod smlouvou.

Vltava určuje charakter celého prostoru. Jak se to promítlo do návrhu?

Ř: Řeka byla zásadní faktor. Domy jsme orientovali tak, aby co nejvíce bytů mělo výhled na vodu, zejména ty rodinné. Menší byty jsme umístili dál, aby vznikl vyvážený mix. Řeka dala projektu identitu.

Jaké výzvy přináší stavění u řeky z pohledu developera?

T: Největší výzvou je spodní stavba a technické řešení. Provádíme rozsáhlé průzkumy, zvažujeme tepelná čerpadla voda–země. Je to náročné, ale výsledek za to stojí.

Má blízkost Vltavy vliv na hodnotu nemovitostí?

T: Jednoznačně ano. Možná to dnes trh ještě plně neoceňuje, ale do budoucna se to projeví. Podobných lokalit je omezené množství.

Podařilo se projekt skutečně propojit s krajinou?

T: Ano. Areál je otevřený, s průchody, navazuje na cyklostezku i pěší trasy. Zachovali jsme podchody k nábřeží a nabídli městu i nové propojení přes Modřanskou ulici. Území jsme zpřístupnili a oživili.

Architekt a developer – spolupráce, nebo přetahovaná?

Ř: Ideálně spojenectví založené na respektu. Architekt musí chápat ekonomický rámec, investor zase vizi architekta.

JT: Diskuze jsou někdy ostré, ale nutné. Dnes spolupracujeme mnohem těsněji než dřív, prakticky denně. Je to dlouhodobé partnerství.

Změnil se přístup developerů k výstavbě?

T: Výrazně. Dnes se klade důraz na kvalitu, veřejný prostor a dlouhodobou hodnotu. Development dospěl.

JŘ: Architekt dnes není jen dodavatel, ale partner investora.

Byly momenty, kdy jste investovali „navíc“, i když se to nevrátilo v tabulce?

T: Ano. Vzdali jsme se jedné plánované budovy, investujeme do zeleně, veřejných prvků, dobíjecích stanic, umění i estetiky areálu. Kontejnery na odpad jsou v podzemí, aby nenarušovaly prostředí.

JŘ: Zachovali jsme například původní tovární vrátnici, která se promění v malé bistro. Takové detaily dávají místu duši.

Proč vznikla značka Coopera?

T: Chtěli jsme spojit síly při výjimečných projektech s důrazem na architekturu. Meta Modřany je pilot, ale plánujeme další projekty v Praze a okolí.

Jaké projekty obstojí i bez spekulativní poptávky?

Ř: Ty, které vytvoří plnohodnotný kus města s komunitou a veřejným prostorem.

Co český trh stále nechápe?

T: Že development se změnil. Pořád má negativní nálepku, ale realita je dnes jiná.

JŘ: Chybí stabilní a předvídatelná pravidla povolování staveb.

Kdy poznáte, že projekt dopadl dobře?

T: Zhruba dva roky po kolaudaci, když vidíme spokojené obyvatele a fungující čtvrť.

JŘ: Já se rád vracím po pěti letech. Když místo žije přirozeně, je to největší odměna.

*Jiří Thein (1973)

působí v oblasti nemovitostí již 35 let. Začínal jako realitní makléř, poté se stal spolumajitelem realitní kanceláře a posledních pětadvacet let se věnuje developmentu. Stojí za řadou významných staveb, z nichž některé získaly odborná ocenění, například rezidenční projekt Vila Verde v Praze 6.

*Jiří Řezák (1971)

je spoluzakladatelem architektonického ateliéru QARTA, který vznikl bezprostředně po jeho studiích. Významně se podílel na regeneraci pražského Karlína, zejména na projektech CORSO Karlín a CORSO II, realizovaných ve spolupráci s Ricardem Bofillem. Pod jeho vedením se QARTA etablovala jako silný tým architektů stojící za řadou oceňovaných projektů.